Une servitude est une contrainte qui limite les conditions d’utilisation d’un bien immobilier. Autrement dit, c’est une charge qui pèse sur une propriété foncière, pour l’usage et l’utilité d’une propriété appartenant à un autre propriétaire (article 637 du Code civil).
CARACTERISTIQUES GENERALES
– Pour que la servitude existe, il faut que la propriété du fonds dominant et celle du fonds servant appartiennent à deux personnes différentes. Il ne peut y avoir une servitude au sein d’une même propriété ;
– Une servitude est un droit réel immobilier, c’est-à-dire qu’elle est attachée au fonds lui-même et non au propriétaire dudit fonds. En conséquence, la servitude ne peut être vendue, louée saisie ou hypothéquée indépendamment du fonds auquel elle est attachée. Par ailleurs, elle se transmet automatiquement aux propriétaires successifs du fonds concerné.
La servitude a un caractère perpétuel, c’est-à-dire qu’elle existe aussi longtemps que le fonds auquel elle est attachée. Toutefois, les intéressés peuvent, par convention, mettre fin aux servitudes existantes.
Selon l’article 688 du Code civil, les servitudes sont continues ou discontinues. Les premières sont celles qui s’exercent en permanence sans aucune intervention de leur titulaire. Tel est le cas par exemple d’une servitude de vue qui existe en permanence du fait de l’ouverture d’une fenêtre donnant sur la propriété voisine. En revanche, les servitudes discontinues ne s’exercent que par l’intermédiaire de leur titulaire, comme par exemple la servitude de passage.
En fin, les servitudes peuvent être apparentes ou non apparentes (article 689 du Code civil). Elles sont apparentes dès lors qu’existe un ouvrage visible, tel un aqueduc, une porte, une canalisation… Elles sont , en revanche non apparentes lorsqu’elles ne présentent aucun signe extérieur, telle l’interdiction de construire sur un fonds dite servitude non aedificandi (servitude de cour commune).
Nous n’allons pas examiner l’ensemble des servitudes qui peuvent exister. Seules les plus importantes et les plus significatives vont faire l’objet d’une étude approfondie.
LA SERVITUDE D’ECOULEMENT DES EAUX
Selon l’article 640 du Code civil, si vous êtes propriétaire d’un terrain situé en contrebas d’un autre terrain, vous avez l’obligation de recevoir les eaux qui s’écoulent naturellement de ce dernier.
Cette servitude s’applique à toutes les eaux, à savoir les eaux de plus les eaux de source, les eaux qui jaillissent suite à des sondages…En revanche, les eaux industrielles, fétides ou insalubres ne sont pas concernées par cette servitude.
Surtout n’élevez jamais sur votre terrain des ouvrages empêchant le ruissellement des eaux. Vous risquez que l’on vous condamne à leurs destructions. Ainsi, la construction d’une digue ou d’un parapet est prohibée sauf dans le cas où l’eau provient du débordement d’une rivière ou d’un fleuve (cour de cassation, 18 mars 1987).
Par ailleurs, vous ne pouvez réclamer une quelconque indemnité au propriétaire du terrain d’où vient le ruissellement. Il en est de même lorsque l’écoulement de l’eau provoque sur votre bâtiment des dommages et des infiltrations (cour de cassation, 14 décembre 1983).
En revanche, votre voisin, propriétaire du fonds supérieur, ne peut refaire qui puisse aggraver la servitude en modifiant par exemple le cours des cours ou en effectuant des travaux de remblayage entraînant l’inondation du terrain situé en contrebas. Vous serez alors en droit de lui réclamer une indemnité.
LA SERVITUDE DE COUR COMMUNE
Lorsque vous envisagez d’édifier un bâtiment, l’autorité chargée de délivrer le permis de construire peut exiger la création, sur le terrain de votre voisin, d’une servitude de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur de cour commune. Cette servitude est instituée bien souvent pour respecter des impératifs d’urbanisme, tels que le maintien d’espaces libres ou de respect de distances entre les constructions.
Imaginons que pour construire, il soit exigé de respecter une distance de huit mètres entre les limites séparatives de deux fonds. Si la construction s’effectue à cinq mètres de cette limite, une servitude de cour commune devra être instituée sur le fonds voisin sur une profondeur de trois mètre.
Vous devez avec votre voisin vous mettre d’accord sur la création d’une telle servitude et sur le montant de l’indemnité que vous lui verserez afin de tenir compte du préjudice qu’il subit. A défaut, vous saisirez le président du tribunal de grande instance du lieu de la situation de l’immeuble. La servitude de cour commune sera instituée par ordonnance.
LA SERVITUDE DE TOUR D’ECHELLE
Vous êtes propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment construit en limite de propriété. La partie donnant chez votre voisin est endommagée. Il va donc falloir que vous pénétriez chez ce dernier pour réparer car vous ne pouvez le faire de chez vous. On parle alors de servitude de tour d’échelle. Toutefois, cette possibilité ne peut résulter que d’un accord entre voisins. A défaut, la permission de passer chez le voisin pourra être donnée par le juge (réponse ministérielle du 22 mai 1989). Ce dernier fixe alors les modalités du droit e passage : durée, emplacement et indemnité éventuelle si votre voisin subit un préjudice.
Pour que la servitude de tour d’échelle existe, trois conditions doivent être réunies :
– Les travaux à effectuer doivent être indispensables ;
– Ils ne peuvent être réalisés qu’à partir de la propriété voisine ;
– Et ils ne doivent pas causer au voisin un préjudice important.
Il faut savoir en effet que la jurisprudence est assez stricte. Pour preuve, il semble qu’elle n’accorde cette servitude que pour des réparations sur les constructions existantes, et non pour l’édification d’une construction nouvelle.

LE DROIT DE PASSAGE
Dès lors qu’une propriété n’a pas d’accès ou un accès insuffisant à la voie publique, on dit qu’elle est enclavée. Son propriétaire est donc fondé à réclamer à son voisin, et moyennant une indemnité, un droit de passage d’accéder à la voie publique (article 682 du code civil). Cette servitude s’applique, même si le terrain est inconstructible (cour de cassation, 30 mai 1996).
QU’EST-CE QU-UN TERRAIN ENCLAVE ?
C’est un terrain qui n’a, pour accéder à la voie publique, aucune issue ou une issue insuffisante pour les besoins de votre exploitation.
Les juges ont un pouvoir souverain pour apprécier si en fonction de l’état des lieux, un terrain est ou non enclaver. Ainsi, le terrain est desservi par un chemin impraticable, trop pentu ou trop étroit alors que son utilisation nécessite l’usage d’une voiture, il est considéré comme enclavé. En revanche, si l’accès n’est que seulement incommode ou ne présente que des inconvénients mineurs et faciles à corriger, le terrain n’est pas enclavé (cour de cassation, 30 juin 1981).
A savoir : Vous ne pouvez pas exiger un droit de passage si vous êtes à l’origine de l’enclavement de votre terrain, notamment par le biais de travaux d’aménagement ou de construction.
LE TRACE DU DROIT DE PASSAGE
Le propriétaire du terrain enclavé a le droit de demander un droit de juge sur le ou les terrains de ses voisins. Le locataire, en revanche, peut l’exiger : il dot simplement s’adresser à son propriétaire qui peut alors engager les démarches nécessaires auprès des voisins nés.
Le choix du tracé doit bien évidemment être le plus court entre la propriété enclavée et la voie publique. Toutefois, un tracé plus long est possible dès lors qu’il est moins dommageable pour la propriété traversée (article 983 du code civil).
LES FORMALITES DE MISE EN PLACE DU DROIT DE PASSAGE
Vous avez intérêt à formuler par écrit les modalités d’exercice de cette servitude (tracé, montant de l’indemnité, entretien…).Le mieux est de concrétiser cet accord par une convention passée devant notaire. En effet, seuls les actes authentiques peuvent faire l’objet d’une publicité foncière à la conservation des hypothèses. Ils sont donc opposables aux tiers, c’est-à-dire aux personnes autres que celles ayant signé cette convention.
Toutefois, rien ne vous interdit de concrétiser cet accord uniquement par acte sous seing privé, c’est-à-dire sans l’intervention d’un notaire à la rédaction de l’acte.
En revanche, à défaut d’accord, les conditions d’existence de la servitude devront être déterminées par le juge. A cet effet, il déterminera le tracé du passage ainsi que le montant de l’indemnité perçue par le propriétaire subissant la servitude.

L’INDEMNISATION ET LES FRAIS D’ENTRETIEN
En tant que bénéficiaire du droit de passage, vous devez bien évidemment verser une indemnité au propriétaire du terrain traversé. Son montant varie en fonction du dommage que lui cause cette servitude. En fait, plusieurs types de dommages peuvent faire l’objet d’une indemnisation :
– Ceux causés en raison de l’établissement même du tracé (construction du passage, arbres arrachés…) ;
– Ceux découlant de l’utilisation du passage (bruit, va-et-vient permanent …) ;
– Ceux résultant de la moins-value subie par le terrain du fait de la servitude de passage.
Par ailleurs, s’il est nécessaire de construire un chemin ou une route pour accéder à la voie publique, les frais de construction ainsi que les frais d’entretien sont à la charge du propriétaire désenclavé. Mais une convention est tout à fait possible. De plus, si ce passage est utilisé en commun entre le propriétaire du fonds servant et celui du fonds dominant les frais d’entretien et de réparation sont partagés entre eux (Cour de cassation, 22 mars 1989).
LA SERVITUDE DE VUE
Afin de préserver l’intimité de chacun, le Code civil prévoit que les vues et les jours (de souffrance ou de tolérance) doivent respecter certaines distances par rapport aux propriétés voisines. Le non-respect de ces prescriptions (voir « Ouvrir une fenêtre » page 41) peut, soit être sanctionné par la suppression de l’ouverture irrégulière, soit donner lieu à l’établissement d’une servitude de vue. Dans ce dernier cas, la servitude est constituée par la convention entre les parties ou par le jeu de la prescription trentenaire.
LA SERVITUDE DE CABLAGE DANS LES IMMEUBLES EN COPROPRIETE
Afin de développer et faciliter l’installation du câble dans les immeubles collectifs, l’article 34-3 de la loi du 30 septembre 1989 modifiée par celle du 13 juillet 1992 institue, au profit des communes, une servitude permettant d’installer à leur frais, dans les parties communes de l’immeuble, le passage des câbles nécessaires à la desserte des locaux privatifs.
LES DEMARCHES PREALABLES
La commune qui envisage de câbler l’immeuble doit, dans un premier temps, effectuer une visite des lieux afin d’y aborder les problèmes techniques du projet. Cette visite se fait bien évidemment avec l’autorisation du syndic.
Le projet est ensuite notifié au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception en indiquant le nom du bénéficiaire de la servitude. Par ailleurs, cette notification est accompagnée d’un dossier qui comprend les indications suivantes :
– Les motifs qui justifient le recours à la servitude ;
– Les modalités de passage et d’ancrage des câbles dans les parties communes ;
– La date de commencement et la durée des travaux ;
– Ainsi que la liste complète des entreprises retenues pour effectuer les travaux.
A la réception de cette notification, le syndic a trois mois pour adresser au maire ses observations.
LA DECISION DE L’ASSEMBLEE GENERALE
Si le syndicat des copropriétaires est d’accord sur le câblage de l’immeuble, les travaux sont décidés à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Le bénéficiaire de la servitude informa alors le syndic de l’identité » des personnes chargées des travaux et ce, huit jours avant leur commencement.
En revanche, si le syndicat conteste les travaux, l’affaire devra être portée devant le président du tribunal de grande instance, seul compétent pour décider des modalités de mise en œuvre de la servitude.
LES CONSEQUENCES DE LA SERVITUDE
Le bénéficiaire de la servitude doit entretenir à ses frais l’ensemble des câbles et équipements installés dans l’immeuble. Par ailleurs, il est responsable de tous les dommages qui trouvent leur origine dans cette installation.
En outre, du fait de la présence des câbles, la copropriété est soumise à un certain nombre de contraintes. A ce titre, si elle envisage d’entreprendre des travaux qui affectent le fonctionnement de cette installation, elle devra, un mois avant leur exécution, prévenir le bénéficiaire de la servitude.

Auteur : Jean-Michel GUERIN, Editions d’organisation